분양전환가격 놓고 전국 곳곳에서 분쟁
‘표준건축비’냐 ‘실제건축비’냐 두고 논란
사천시 용현면 덕곡리 덕산아내아파트 임차인들이 아파트 분양전환을 놓고 임대인인 덕산종합건설과 1년째 갈등을 빚고 있다. 그동안은 분양전환가격이 문제였지만 지금은 발코니 확장비와 샷시비를 놓고 입장차를 보이고 있다. 그러나 이 비용도 결국 분양전환가격에 포함되는 것으로 임대아파트 분양전환가격을 둘러싼 임차인과 건설사의 갈등은 전국 곳곳에서 심심찮게 발생하고 있다. 임대아파트 분양전환의 문제점에 대해 살펴봤다.
#임대아파트 분양전환이란?
임대아파트는 한국토지주택공사(LH)를 비롯해 도시개발공사, 민간기업 등이 소유자가 돼 서민들에게 임차해주는 아파트다.
몇 년 전부터 전세가격이 매매가격 수준만큼 오르면서 전세아파트를 구하기 힘든 실정이 이어지고 있다. 이 때문에 분양전환이 가능한 임대아파트는 해마다 오르는 전셋값을 감당하기 힘들고, 목돈을 들여 아파트를 구매하기에는 경제적 여력이 없는 주택 실수요자들이 선호하고 있다. 또 최대 10년의 장기 거주가 가능하기 때문에 2년마다 오를 수도 있는 전셋값을 피해 이사하는 불편함을 피할 수 있다는 장점도 있다.
임대아파트는 살다가 임대기간 종료 후에 분양여부를 결정해도 되지만 입주 시부터 분납 임대주택으로 들어가는 방법도 있다. 입주자가 입주 시까지 집값의 일부만을 초기 지분금으로 납부하고 임대기간동안 단계적으로 잔여분납금을 납부하고 분양전환 받을 수 있다. 매달 분납금과 월임대료를 납부하는 방식이다. 평균적으로 매월 50만 원 이상이 드는 만큼 부담이 될 수 있어 대부분은 임대기간이 끝난 후 분양전환을 받는다.
임대아파트 중 5년짜리 임대아파트의 경우 5년의 임대기간이 만료된 이후 무주택 임차인이 우선적으로 분양을 받을 수 있는데 덕산아내아파트도 여기에 해당한다. 덕산아내아파트는 지난 4월 14일이 임대전환 만료일이었다. 하지만 분양전환가격을 놓고 임차인과 건설사 간 갈등으로 아직까지 분양전환이 이뤄지지 않고 있다. 건설사는 지난 10월 31일 분양전환 승인을 사천시에 신청했고 시는 분양전환가격 산정기준 항목별로 적합여부를 검토하고 있는 상태다. 여기서 발코니 확장비 과다계상이 문제가 되고 있는 것인데 건설사와 임차인 간 입장차가 크다.
#임대아파트 분양전환가격 산정은?
공공임대아파트의 분양전환가격은 택지비와 표준건축비로 구성된다. 흔히 건설원가로 불리는 항목들이다. 다만 분양전환가격은 감가상각비를 제외한 가격을 초과할 수 없다. 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 금액으로 산정한다. 이 중 건설원가는 최초 입주자 모집 당시의 주택가격(건축비+택지비)과 자기자금이자를 더한 금액에서 감가상각비를 제한 금액이다. 특히 분양전환가격 산정에서 중요한 역할을 하는 것이 상한가격인데 이 상한가격은 산정가격에서 감가상각비를 제한 금액으로 정해진다. 산정가격은 분양전환 당시의 건축비와 택지비, 택지비 이자를 더한 금액이다.
분양전환가격 산정에서 결국 쟁점은 △분양전환가격 산정의 요소인 건축비를 ‘표준 건축비’로 볼 것인지, ‘실제 건축비’로 볼 것인지 △‘실제 건축비’를 기준으로 할 경우 사업자가 취득세 신고 당시 취득가격으로 신고한 과세표준을 실제건축비로 볼 것인지 아니면 다른 방법으로 건축비를 산정해야 하는지 여부다. 덕산아내아파트의 경우 표준건축비를 적용해 분양전환가격을 산출했다.
#임대아파트 분양전환가격 갈등 왜?
2011년 4월 대법원 전원합의체는 “분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비 내에서 실제로 건축에 투입된 건축비를 적용하여야 한다”고 판결했다.
그러나 최근 법원 판결은 이 대법원 결정과 달라 논란이다. 임대아파트전국회의 부영연대는 지난 8월 부산고등법원 창원재판소 앞에서 기자회견을 열었다. 김해 장유지역 임차인들이 ㈜부영을 상대로 낸 ‘건설원가부당이득금 반환소송’에서 항소심 재판부인 부산고법 창원민사1부가 원고(임차인) 일부 승소 판결을 했기 때문이다.
1심 재판부는 “행정청에 신고된 취득세 과세표준이 실제건축비로 인정”하는 판결을 해 원고 승소했지만, 항소심 재판부는 “감정인이 추산한 감정금액을 건축비로 인정”하는 판결을 했다. 이 때문에 임차인들은 이에 항의하며 “건설원가소송의 실제건축비 기준은 추정한 감정금액이 아닌 입증된 과세자료를 기준으로 법령과 판례에 의거 판결되어야 한다”고 주장했다.
지난 2014년 경남도는 임대사업자가 분양전환가격을 높게 산정해 부당이득을 얻는 것을 방지하기 위해 지방세 과세자료를 분양가 산정 기준으로 활용하는 방안을 내놓았다. 당시 안전행정부는 지방자치단체가 가진 ‘임대사업자의 취득세 과세표준으로 신고한 금액자료 등’을 분양전환가격을 결정하는 데 사용할 수 있다고 유권해석했다. 이에 따라 경남도는 임대사업자가 분양전환 승인신청 과정에서 표준건축비를 기준으로 제출하더라도 시장·군수가 이에 따를 필요 없이 과세자료를 이용해 실건축비를 확인한 후 이를 근거로 분양전환가격을 산정하도록 했다.
#분양전환가격 갈등 해결방안은?
지난 6월 권유관(창녕2) 도의원은 도의회 5분자유발언에서 임대아파트의 분양전환에 대해 말했다. 권 의원은 “경남도는 지난 2013년 도내 10개 단지의 분양가격 적정성 등에 대해 특정감사를 실시해 적극적 행정지도와 철저한 감독을 약속했는데 아직까지도 일선 시군에서는 임대아파트 분양전환과 관련한 입주자들의 집단민원이 발생하는 등 잡음이 끊이지 않고 있다”고 지적했다. 그는 창녕지역의 사례를 들면서 특정 건설업체가 분양과정에서 이른바 ‘갑(甲)질’을 일삼아 입주민이 집단행동을 하고 있다고 지적했다.
전문가들은 현행 임대주택법이 건설사에 유리하게 적용되고 있다고 분석하고 있다. 건축비에 대해 ‘구체적인 기준이 없이 상한가격을 국토교통부가 고시한 표준건축비로 한다’는 언급만 있다 보니 건설사들이 법테두리 안에서 가장 높게 책정할 수 있는 금액을 책정하고 있다는 것이다. 한 전문가는 “건설사가 임대아파트를 지을 때 서민주거 안정을 이유로 정부로부터 지원을 받았는데 분양을 할 때는 시세에 맞춰 더 이익을 취하겠다는 것은 문제가 있다”며 “관련법 정비와 함께 당국이 지도감독과 분쟁해결을 위한 실질적인 대책을 마련해야 할 것”이라고 말했다.